Réussir son état des lieux de sortie à Genève

Propreté ou usure : la distinction qui coûte cher

C'est le seul concept vraiment utile à comprendre, et il règle 90 % des litiges.

La propreté est à votre charge, intégralement et sans discussion. Un logement se rend nettoyé à fond, y compris dans les endroits que personne ne nettoie en cours de bail : derrière la cuisinière, au-dessus des armoires, dans les rails de fenêtre, sous le lave-linge.

L'usure normale n'est pas à votre charge. Une peinture qui a vieilli, un parquet dont le vernis s'est patiné, un joint de silicone jauni, une moquette usée aux passages : ce sont des éléments qui se dégradent avec le temps, indépendamment de votre comportement. Chaque équipement a une durée de vie admise, et la part encore amortie ne peut vous être facturée.

Entre les deux se trouvent les dégâts : un trou dans une porte, une plaque de cuisson fêlée, une tache d'encre sur le parquet, un carreau cassé. Ceux-là sont à votre charge, mais souvent avec application d'un abattement lié à l'âge de l'élément — un lavabo remplacé après vingt ans ne vous est pas facturé au prix du neuf.

Concrètement, quand une régie vous annonce une retenue, la première question à poser est : s'agit-il de propreté, d'usure ou d'un dégât — et quel est l'âge de l'élément concerné ?

Ce que la régie contrôle réellement, pièce par pièce

Les états des lieux genevois suivent un parcours très stable. Voici les points effectivement relevés, dans l'ordre où ils le sont.

La cuisine — c'est le poste numéro un, et de loin. Four et grilles dégraissés, y compris les parois latérales et la porte vitrée en double épaisseur ; plaques et brûleurs ; hotte et surtout filtres, presque toujours oubliés ; réfrigérateur dégivré, lavé et laissé porte entrouverte ; intérieur des placards et des tiroirs ; joints de plan de travail ; siphon et évier détartrés.

La salle de bains — joints de silicone (moisissure = propreté, jaunissement = usure), tartre sur la robinetterie et les parois de douche, bonde et siphon, ventilation, dessous du lavabo, WC y compris le pied et la charnière de l'abattant.

Les fenêtres — vitres sur les deux faces, mais surtout les encadrements, rails et coulisses, qui sont le deuxième motif de réserve le plus fréquent après la cuisine. Poignées et joints compris.

Les stores et volets — lamelles nettoyées une à une, caisson accessible, cordons et sangles, mécanisme fonctionnel.

Les sols — plinthes et angles, sous les appareils déplacés, seuils de porte.

Les détails — interrupteurs et prises, poignées, dessus de portes, radiateurs y compris entre les éléments, grilles de ventilation, sonnette et boîte aux lettres.

La cave, le galetas et le balcon — vides et balayés. C'est l'oubli classique : tout est parfait dans l'appartement et la cave contient encore trois cartons.

Les six erreurs qui coûtent le plus

• Rendre le logement partiellement meublé. « On viendra chercher l'armoire la semaine prochaine » ne fonctionne pas : le logement doit être entièrement vide au moment du constat, cave et balcon compris.
• Repeindre soi-même juste avant. Une retouche mal assortie ou un rouleau visible transforme une usure normale — non facturable — en travail à refaire, facturable. Dans le doute, ne repeignez pas.
• Oublier les filtres de hotte et les rails de fenêtre. Les deux points les plus systématiquement relevés, et les plus rapides à traiter si on y pense.
• Ne pas se faire remettre le procès-verbal d'entrée. C'est votre pièce de référence : ce qui y figurait comme défaut à l'entrée ne peut pas vous être imputé à la sortie. Retrouvez-le avant l'état des lieux, pas après.
• Signer un procès-verbal de sortie sans réserve alors qu'on n'est pas d'accord. Vous pouvez signer en mentionnant votre désaccord sur un point précis. Signer purement et simplement ferme la discussion.
• Traiter la remise en état la veille. Rebouchage, retouches et réparations demandent un délai. Repérez-les deux à trois semaines avant.

Le déroulement, et vos droits pendant le constat

L'état des lieux de sortie se fait en principe en votre présence, ou celle d'un représentant. Prenez le temps de faire le tour avec le représentant de la régie plutôt que de le laisser passer seul, et photographiez chaque pièce le jour même — le logement vide, daté. Ces photographies sont votre meilleure protection si une contestation surgit ensuite.

Le procès-verbal doit énumérer les défauts constatés de manière précise. Une mention vague du type « nettoyage insuffisant » sans indication de ce qui est en cause est difficilement opposable. Demandez que chaque réserve soit localisée et décrite.

Vous avez le droit de ne pas être d'accord et de le faire inscrire. Vous avez également le droit de demander à reprendre vous-même, ou par une entreprise, les points de propreté relevés, plutôt que de les laisser facturer par la régie — c'est presque toujours moins cher, et c'est précisément ce que couvre notre garantie retouches.

La garantie de loyer, en Suisse, est déposée sur un compte à votre nom : elle ne peut être libérée qu'avec votre accord ou par décision de justice. Le silence ne vaut pas accord, et le temps joue plutôt en votre faveur.

Où nous intervenons là-dedans

Nous traitons les deux étapes qui précèdent le constat : vider et nettoyer.

Le débarras laisse le logement entièrement vide, cave et balcon compris. Le nettoyage de fin de bail est facturé CHF 480.– au forfait, quelle que soit la surface, et couvre l'ensemble des points listés plus haut — filtres de hotte et rails de fenêtre inclus.

Surtout, il inclut la garantie retouches : si la régie émet des réserves de propreté lors du constat, nous revenons sans frais reprendre les points signalés avant la remise des clés. C'est écrit au devis. Nous procédons par ailleurs à un contrôle contradictoire avec vous avant de quitter les lieux, pendant que le matériel est encore sur place.

Ce que nous ne faisons pas, et qu'aucun forfait de nettoyage ne couvre : le rebouchage des trous, les retouches de peinture, le remplacement d'éléments défectueux et la menuiserie. Nous vous les signalons lors de la visite, assez tôt pour que vous puissiez les traiter.

Questions fréquentes